1、不要急于快速得到投資回報，扎實做個“新農(nóng)人”
“風物長宜放眼量”!黨的十八大提出以“生態(tài)文明”建設“美麗中國”的愿景，新型城鎮(zhèn)化進程中的鄉(xiāng)村旅游機會以及中央對旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)的切實可行的政策推動，廣大的農(nóng)村將成為下一輪投資的熱點區(qū)域。
農(nóng)村不再只是城市高成本擠壓出去的中小資本機會選擇的舞臺，以前很多人到農(nóng)村投資都是因為看中了農(nóng)村的拿地成本低、法律風險低、退出成本低等低門檻，頗有一種“賺得了就賺、賺不了就撤”的想法，沒有長久生根的意念，是打“游擊”的做法。而且很多老板自身的市場意識和現(xiàn)代企業(yè)意識比較薄弱，多是借重鄉(xiāng)情關系來投資和處理糾紛問題，由于農(nóng)村長久都處于投資的僻角，優(yōu)質資本注意不到，競爭不充分，老板們還是能夠做到欲取欲求的。
一號文件提出了“農(nóng)村集體產(chǎn)權股份合作制改革”的號召，“賦予農(nóng)民對落實到戶的集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權”，農(nóng)民的這些權能，可以拿到“農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場”去交易，將“農(nóng)村集體資金、資產(chǎn)、資源”進行有效管理。一方面這是維護了農(nóng)民的自身權益，另一方面也是對投資者權益的保護。作為外來投資者而言，由于產(chǎn)權結構清晰，就有了與農(nóng)民和集體長期深入合作的可能，政策和法律風險降低，所以，老板們需要做到不再急于快速得到投資回報，把農(nóng)民當成可以而且必須的“合作伙伴”，深耕細掘，長久經(jīng)營，注重中長期的投資計劃，真正做到短期效益、中期效益、長期效益一體，政府、開發(fā)商、集體和農(nóng)民利益一體，“賺錢”與“做事”一體。
2、“造房子”向“做產(chǎn)業(yè)”轉變
針對三十年工業(yè)化和房地產(chǎn)的狂飆突進對農(nóng)民利益的侵害，中央一號文件提出“縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。”，不能肆意攫取農(nóng)民土地，“抓緊修訂有關法律法規(guī)，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，改變對被征地農(nóng)民的補償辦法，除補償農(nóng)民被征收的集體土地外，還必須對農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓給予合理保障。”對失地農(nóng)民的未來要充分考慮，不能只是一次性補償，確保失地農(nóng)民在城鎮(zhèn)就業(yè)養(yǎng)老。
所以，休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的投資者應該注意到，現(xiàn)在拿地不好拿了，要想拿地，先規(guī)劃產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)民的出路解決了，休閑農(nóng)業(yè)投資才有保障。這就意味著，不能把投資只當成一樁“生意”來做，而是要切實可行地融入到區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展中，做“產(chǎn)業(yè)”做“未來”，把自己的生意放置到家國天下的大盤子里來考慮，充分相信在政策機遇和市場機遇的大環(huán)境下，借助政策依托農(nóng)民，把“造房子”轉換成 “做產(chǎn)業(yè)”!
3、解決政府關切的重要問題
政府需要企業(yè)把產(chǎn)業(yè)做起來帶動區(qū)域的發(fā)展：“批地”、“拿地”的同時要求把農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品開發(fā)出來。
“批地”、“拿地”必須經(jīng)過政府，這就需要解決政府關切的重要問題。政府需要的就是給你“批地”的同時要求把農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品開發(fā)出來，不能只是把“旅游”當成借口和幌子，政府需要企業(yè)把產(chǎn)業(yè)做起來帶動區(qū)域的發(fā)展，而不僅僅是“圈地建房”。事實上，政府的關切和企業(yè)的切身利益現(xiàn)在是完全結合上了，以前房子不愁賣，現(xiàn)在沒有好的吸引點房子也不好賣或者說賣不上價錢。單純大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)的思路已經(jīng)行不通了，規(guī)模大了必須要產(chǎn)業(yè)及配套的支撐，而發(fā)展旅游是激活區(qū)域的重要途徑。
農(nóng)業(yè)旅游地產(chǎn)的拿地方式不同于住宅地產(chǎn)的單一的“招拍掛”，開發(fā)商可以通過一二級土地開發(fā)聯(lián)動獲取相對廉價的土地。但是地方政府必然會在項目招商中要求占有一定比例的公共產(chǎn)品(比如道路、橋梁、水景、村莊改造拆遷安置等)，而且項目動輒上千公頃，遠大于住宅地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)用地，開發(fā)商在承接公共產(chǎn)品的同時獲取一定比例的配套建設用地也就順理成章;由于后者的騰挪余地很大，而且透明度較低，同行競爭不多，使開發(fā)商的利潤空間較好把握。既然有這種區(qū)別于“招拍掛”流程更易操作的“拿地”方式，地方政府自然也會更謹慎選擇合適的投資商，首要就是規(guī)避開發(fā)商光賣房子不搞旅游或者“囤地”坐等升值“套現(xiàn)”。
